汕尾市云頂旅游實業(yè)有限公司
大湖鎮(zhèn)云頂濱海旅游開發(fā)項目
目錄
第一章 總論
1、項目概況
1.1、項目名稱
1.2、項目建設單位
1.3、建設地點、
1.4、項目性質、規(guī)模
1.5、建設內容、期限
2、投資總額及資金構成
3、立項申請報告編制依據
4、主要技術經濟指標
5、項目綜合評價
6、附錄：營業(yè)執(zhí)照
第二章 大湖鎮(zhèn)云頂濱海旅游開發(fā)項目的建設背景及必要性
1、政策與市場背景
1.1、國家鼓勵地方政府創(chuàng)新發(fā)展旅游業(yè)的一系列政策
1.2、濱海旅游是中國旅游業(yè)未來發(fā)展的重點領域
1.3、旅游產業(yè)化的全球發(fā)展趨勢
1.4、廣東省旅游發(fā)展戰(zhàn)略中濱海旅游區(qū)域重點
1.4.1、廣東省近年旅游業(yè)的發(fā)展狀況
1.4.2、廣東省關于促進全域旅游發(fā)展的戰(zhàn)略布局
1.4.3、海豐縣的人文地理和經濟發(fā)展優(yōu)勢
1.4.4、大湖鎮(zhèn)及山腳村的歷史與現狀
2、開發(fā)公司的實力背景
2.1、馬來西亞云頂集團概況與重大投資
2.2、云頂香港公司的創(chuàng)立與發(fā)展
2.3、云頂集團攜手政府共同開發(fā)大湖鎮(zhèn)旅游產業(yè)
3、大湖鎮(zhèn)濱海旅游項目建設的必要性
3.1、響應國家與地方的旅游發(fā)展政策需要
3.2、提升當地的旅游業(yè)形象和層次
3.3、盤活當地的經濟使其成為新的經濟增長點
4.4、符合社會經濟可持續(xù)發(fā)展的需求
4.5、大湖鎮(zhèn)旅游資源的利用和開發(fā)
第三章 大湖鎮(zhèn)旅游資源調查及市場分析
1、大湖鎮(zhèn)景點資源調查及評價
1.1、大湖鎮(zhèn)旅游資源調查概況
1.2、大湖鎮(zhèn)山腳村景點資源調查
1.3、大湖鎮(zhèn)景點資源總體評價
1.3.1、山水旅游資源豐富優(yōu)質
1.3.2、親自然原生態(tài)環(huán)境優(yōu)良
1.3.3、旅游+度假的主題選項多
1.3.4、當地旅游業(yè)態(tài)需要提升
2、大湖鎮(zhèn)旅游狀況及客源分析
2.1、本地區(qū)旅游業(yè)尚待開發(fā)
2.2、本地區(qū)客源結構與特性
2.3、旅游者的旅游目的與層次
2.4、大湖鎮(zhèn)旅游狀態(tài)及客源總體評價
第四章云頂濱海旅游開發(fā)項目的定位和理念
1、云頂濱海旅游項目概要
1.1、濱海旅游的定義和形式
1.2、云頂濱海旅游項目的郵輪游艇主體
1.3、云頂海濱旅游開發(fā)項目的來源
2、云頂濱海旅游項目用地
2.1、云頂濱海旅游項目用的位置圖
2.2、大湖鎮(zhèn)政府旅游發(fā)展規(guī)劃
2.3、云頂濱海旅游項目用地功能
2.4、云頂濱海旅游項目用地原則
3、云頂濱海旅游項目定位
3.1、云頂濱海旅游項目主體定位
3.2、云頂濱海旅游項目基本設想
4、云頂濱海旅游項目理念
4.1、云頂濱海旅游項目總體理念
4.2、開發(fā)的前提是保護的理念
4.3、開發(fā)的目的是銷售歡樂與健康的理念
4.4、開發(fā)的宗旨是可持續(xù)發(fā)展的理念第五章云頂濱海旅游開發(fā)項目的規(guī)劃
1、項目規(guī)劃原則
1.1、生態(tài)保護原則：
1.2、市場導向原則：
1.3、挖掘特色原則：
1.4、多元整合原則：
1.5、高端時尚原則
2、云頂濱海旅游項目主題規(guī)劃：
2.1、海濱小鎮(zhèn)主題
2.2、沙灘海洋主題
2.3、自然生態(tài)主題
2.4、海濱公園主題
2.5、帳篷包露營主題
2.6、時尚運動主題
2.7、游艇俱樂部主題
2.8、郵輪旅游主題
2.9、酒店度假主題
2.10.別墅休閑主題
2.11、養(yǎng)生主題
2.12、農家樂主題
2.13、文化主題：
2.14、美食主題
2.15、購物主題
2.16、海上游主題：
3、云頂濱海旅游項目景區(qū)規(guī)劃
3.1、度假區(qū)總平面規(guī)劃圖
3.2、項目分區(qū)規(guī)劃概述
3.2.1、十里銀灘風景區(qū)
3.2.2、自然生態(tài)候鳥景區(qū)
3.2.3、海濱主題公園景區(qū)
3.2.4、海景酒店度假區(qū)
3.2.5、半山別墅休閑區(qū)
3.2.6、人工湖風景區(qū)、
3.2.7、帳篷露營區(qū)、
3.2.8、郵輪游艇專用區(qū)
4、云頂濱海旅游項目基礎設施規(guī)劃
4.1、道路、停車場
4.2、電信系統(tǒng)
4.3、供電系統(tǒng)
4.4、給排水系統(tǒng)
4.5、污水處理系統(tǒng)
4.6、旅游標志設置
4.7、環(huán)境衛(wèi)生設施
4.8、消防設施：
4.9、景區(qū)穿梭交通工具
5、項目環(huán)境保護規(guī)劃
5.1、旅游資源保護理念
5.2、旅游資源的保護措施
5.3、環(huán)境保護目標和保護內容
6、項目規(guī)劃主要技術指標
第六章 云頂濱海旅游項目的郵輪游可行性探討
1、郵輪旅游的歷史與現況
2、郵輪旅游的功能與效益
2.1、郵輪旅游的功能
2.2、郵輪旅游的效益
2.3、郵輪旅游的建設條件
3、大湖鎮(zhèn)的郵輪旅游項目建設探討
3.1、大湖鎮(zhèn)的自然條件
3.2、大湖鎮(zhèn)郵輪旅游的設想
3.3、大湖鎮(zhèn)郵輪旅游的審批
第七章 云頂濱海旅游開發(fā)項目建設和運營
1、項目開發(fā)建設進度
2、項目開發(fā)建設管理
3、項目同步運營管理
3.1、項目經營管理的主體
3.2、項目的員工招聘要求
3.3、項目的前期運營規(guī)劃
第八章 云頂濱海旅游項目投資及收益估算
1、項目投資
1.1、投資金額
1.2、資金籌措
1.3、資金使用和管理
1.4、資金投入和滾動開發(fā)
1.5、建設投資估算表
2、云頂濱海旅游項目收益
2.1、投資項目收益表
2.2、收益表贏利分析
2.3、二期投資開發(fā)安排
2.4、云頂項目的企業(yè)效益
2.5、云頂項目需要政府支持
第九章 云頂濱海旅游項目的社會效益
1、資源投入及其收益
2、社會、經濟效益評估
3、項目的效益分析表
第十章 大湖鎮(zhèn)云頂海濱旅游開發(fā)項目資源申請
1、項目立項申請
2、景區(qū)資源申請
3、土地資源申請
4、相關政策的申請
4.1基礎配套到位
4.2稅費減免
4.3稅收減免
4.4資源傾斜
5.5行政支持
第十一章 結論及建議
正文
第一章總論
1.項目概況
1.1、項目名稱
項目名稱：大湖鎮(zhèn)云頂濱海旅游開發(fā)建設
1.2、項目建設單位
項目建設單位：汕尾市云頂旅游實業(yè)有限公司
1.3、項目地點
項目地點：海豐縣大湖鎮(zhèn)山腳村
1.4、項目性質、規(guī)模項目性質：
新建項目規(guī)模：項目總開發(fā)面積約2000畝，其中海灘面積（包括碼頭）約200畝，人工湖面積約300畝，海濱公園面積（包括自然村）約800畝，商業(yè)建筑及基礎設施面積約350畝，防護林區(qū)為生態(tài)保留用地。
1.5、建設內容、期限
建設內容：建設項類有郵輪/游艇碼頭、游艇俱樂部、海景酒店、度假別墅、海灘泳場、海上活動設施、生態(tài)景觀、海濱公園、原生態(tài)漁村、歷史文化展博館等，打造成為觀光旅游+休閑度假的綜合性旅游度假區(qū)。
建設期限：第一期建設為期3年，從2021年到2024年
2、投資總額及資金構成
項目估算總投資為人民幣18億元，第一期投入人民幣6億元，資金除申請政府有關扶持減免，全部由開發(fā)公司自籌。
3、立項申請報告編制依據
（1）國家發(fā)展和改革委員會《投資項目可行性研究指南》
（2）廣東省人民政府《廣東省貫徹落實國家“十三五”旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃實施方案》
（3）廣東省人民政府《“十三五”旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃》
（4）廣東省人民政府《廣東省促進全域旅游發(fā)展實施方案》
（5）汕尾市人民政府《汕尾市國民經濟和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃綱要》
（6）汕尾市人民政府《汕尾市旅游發(fā)展總規(guī)劃（2012-2020）》
（7）汕尾市人民政府《汕尾市促進全域旅游發(fā)展實施方案》
（8）大湖鎮(zhèn)政府《大湖鎮(zhèn)總體規(guī)劃》（2016～2025年）
（9）項目單位提供的相關資料
4、主要技術經濟指標
大湖鎮(zhèn)云頂旅游開發(fā)項目主要技術經濟指標匯總表
5、項目綜合評價
本項目總投資18億元，項目運營后，可實現年均銷售收入7500萬元，實現年均利潤xxx萬元、項目投資利潤率xxx、實現年均利稅xxx萬元、項目投資利稅率xxx，在正常經營的狀態(tài)下，投資利潤率遠遠高于企業(yè)盈虧平衡點45.25%，分析表明本項目具有較強的抗風險能力。
隨著國內旅游業(yè)的深入發(fā)展，滿足旅游者不同需求和偏好的旅游產品應運而生，以“郵輪/游艇游”為主體的濱海旅游綜合開發(fā)項目，就是新生旅游產品中的一朵奇葩，濱海旅游的開發(fā)使市場需求和漁農業(yè)綜合資源相互整合、相互作用，開辟了一條傳統(tǒng)漁農業(yè)增收創(chuàng)優(yōu)，調整產業(yè)結構的新路子，為廣大農村改變精神面貌，提高經濟效益，加快文明進程帶來了新的發(fā)展機遇。
云頂濱海旅游開發(fā)項目將建設以郵輪/游艇游、游艇碼頭、俱樂部為主體，集旅游酒店、度假別墅、露營野炊、海灘泳場、海上活動設施、海上捕撈、生態(tài)景觀、海濱公園、養(yǎng)生會館、原生態(tài)漁村、歷史文化展博館為一體的綜合性海濱旅游度假區(qū)，可滿足“行、住、游、食、購、娛”六大旅游功能的需求，符合市場中高檔旅游與消閑度假相結合的要求，為游艇玩家提供了新鮮愜意的休假點，為高消費旅游客人帶來了豐富時尚的享受，其全新打造的旅游地理環(huán)境，獨特的旅游設施，配套超豪華的游艇奢華旅游體驗，項目勢必成為旅游度假的新熱點，成為廣東汕尾地區(qū)第一休閑度假勝地。
云頂濱海旅游開發(fā)項目，不僅肩負著探索汕尾地區(qū)開發(fā)國際濱海旅游產業(yè)化創(chuàng)新經營的重任，且符合可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的要求，具有維護生態(tài)系統(tǒng)良性循環(huán)、促進當地經濟產業(yè)調整、確保整體經濟的長遠發(fā)展、消化當地剩余勞動力、滿足中高擋消費群體游憩需求的功效；對于加快汕尾地區(qū)的經濟發(fā)展，配合當地政府的旅游發(fā)展規(guī)劃，打造具有國際影響力的濱海生態(tài)旅游目的地起到巨大而積極的作用。
6、附錄：營業(yè)執(zhí)照
汕尾市云頂旅游實業(yè)有限公司營業(yè)執(zhí)照
第二章 大湖鎮(zhèn)云頂濱海旅游開發(fā)項目的建設背景及必要性
1、政策與市場背景
1.1、國家鼓勵地方政府創(chuàng)新發(fā)展旅游業(yè)的一系列政策
2017年3月2日，國務院下發(fā)了《“十三五”旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，《規(guī)劃》指出，改革開放以來，中國旅游業(yè)主要依靠景點景區(qū)、賓館飯店等基礎旅游要素的發(fā)展模式，已經不能適應大眾旅游新時代的要求，“十三五”時期，必須創(chuàng)新發(fā)展理念，轉變發(fā)展思路，加快由景點旅游發(fā)展模式向全域旅游發(fā)展模式轉變，促進旅游發(fā)展階段演進，實現旅游業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略提升；《規(guī)劃》提出，要將鄉(xiāng)村旅游作為落實鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的重要手段，實施旅游扶貧，推進旅游增收富民，在旅游精準扶貧方面，在保護城鄉(xiāng)風貌和自然生態(tài)環(huán)境方面，在優(yōu)化鄉(xiāng)鎮(zhèn)旅游環(huán)境方面取得新突破；《規(guī)劃》同時提出，加快休閑度假產品開發(fā)，大力開發(fā)溫泉、冰雪、濱海、海島、山地、森林、養(yǎng)生等休閑度假旅游產品，建設一批旅游度假區(qū)和國民度假地。
國家在“十三五”旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃中提出的旅游產業(yè)化概念，明確了旅游業(yè)作為國民經濟發(fā)展的支柱產業(yè)受國家政策鼓勵和支持，形成以國企為主導，民企唱主角的旅游大發(fā)展，近年，以名山大川為主題的旅游資源整合項目大量涌現，推出了如玻璃吊橋、玻璃棧道、觀光電梯、蹦極跳等不少新奇刺激的配套產品，同時衍生出休閑農莊、農家樂、果園樂、養(yǎng)生溫泉度假村等新旅游形式，逐步改變了以往旅游業(yè)陳舊單一的局面，亦促使云頂的大湖鎮(zhèn)濱海旅游項目應運而生。
1.2、濱海旅游是中國旅游業(yè)未來發(fā)展的重點領域
目前，國內旅游多以名山大川、名勝古跡為主，海濱旅游在國內是一種新的旅游形式而有別于現有的旅游產品，海濱旅游是旅游業(yè)的一個重要組成部分，在沿海地區(qū)，它又是海洋產業(yè)構成中的一部分；濱海旅游是指以海岸帶、海島及海洋各種自然景觀、人文景觀為依托的旅游經營、服務活動，海濱旅游度假是國外盛行的主要旅游項目，但在國內仍未具備真正意義上的海濱度假旅游。
中國瀕臨太平洋西岸，擁有18000公里的大陸海岸線，14000公里的海島海岸線，島嶼6500多個；可管轄的海域南北延伸近40個緯度，面積達300萬平方公里，有中溫帶、暖溫帶的海上景致，更有熱帶、亞熱帶的海洋風光，擁有豐富多樣的濱海旅游資源。
中國濱海旅游資源非常適合旅游業(yè)多元化的發(fā)展，但受社會發(fā)展水平和旅游業(yè)發(fā)展滯后等影響，中國濱海旅游業(yè)與世界水平還有較大差距，而從另一方面說明，中國濱海旅游業(yè)擁有很大的發(fā)展空間，中國越來越重視海洋產業(yè)的開發(fā)，從而推進了中國濱海旅游業(yè)又快又好地向前發(fā)展，目前一些沿海城市已積極大力開發(fā)濱海旅游資源，制定濱海旅游業(yè)的發(fā)展規(guī)劃和目標，依托國家總體經濟發(fā)展持續(xù)增長的態(tài)勢，帶動當地旅游業(yè)發(fā)展的同步持續(xù)增長，推動濱海旅游業(yè)在資源利用深度及品味等級層次方面得到進一步拓展和提升；進入本世紀，我國沿海地區(qū)加快了旅游產品的多元化開發(fā)，郵輪/游艇游等新的業(yè)態(tài)模式悄然興起，可以預見，不遠的將來中國將會涌現出更多優(yōu)質的海濱度假旅游目的地，云頂旅游開發(fā)項目的發(fā)展前景一片光明。
1.3、旅游產業(yè)化的全球發(fā)展趨勢
旅游業(yè)作為新興產業(yè)，也是產業(yè)規(guī)模和產業(yè)效益最高的經濟產業(yè)之一，加快其發(fā)展是全球經濟發(fā)展的客觀要求，進入21世紀以來，世界和平與穩(wěn)定為全球旅游業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了良好的國際大發(fā)展環(huán)境，促進了全球旅游行業(yè)保持持續(xù)發(fā)展的態(tài)勢，世界旅游業(yè)正以前所未有的規(guī)模和速度向前發(fā)展，成為當今世界方興未艾的“朝陽產業(yè)”，發(fā)展旅游業(yè)已經是全求共識。
2020年初出現的新冠疫情對世界旅游業(yè)是一次災難性的打擊，各國旅游業(yè)基本處于停頓狀態(tài)，中國由于對境外客源的依賴有限，避免了毀滅性的沖擊，今年，國務院提出加強內循環(huán)的戰(zhàn)略，對恢復國內旅游消費需求，重振旅游業(yè)將起到關鍵作用，中國旅游業(yè)必須因應國際形勢的變化重新洗牌，以迎接新變化帶來的新發(fā)展機遇，在這次機遇中新的旅游業(yè)態(tài)、新的消費模式將會得到更進一步的發(fā)展。
我國旅游業(yè)雖起步較晚，但現已成為世界上旅游業(yè)發(fā)展速度最快的國家之一，成為進入世界十大旅游國行列的國家，其發(fā)展的強勁勢頭正受到世人矚目，據世界旅游組織預測，從2009年起，中國已成為世界第一大旅游目的地和第四大客源國，國際上的影響力越來越大，作為世界著名的旅游企業(yè)云頂集團，其投資的旅游項目可為國家拓展國際空間，特別在疫癥當前有助于國內旅游業(yè)走出困境，為未來的發(fā)展夯實基礎。
1.4、廣東省旅游發(fā)展戰(zhàn)略中濱海旅游區(qū)域重點
1.4.1、廣東省近年旅游業(yè)的發(fā)展狀況
廣東省近年旅游業(yè)的狀況，從基本數據看各項指標均在增長，在新冠疫情前的《2019年廣東國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》顯示：全省接待入境過夜游客3771.38萬人次，比上年增長0.6%，國內過夜游客4.94億人次，增長9.2%；國內旅游收入1.37萬億元，增長11.9%，全省接待游客和旅游總收入雙創(chuàng)歷史新高，而在國際游客及旅游收入方面，受去年香港暴亂影響有所放緩，但總的增長指標未見回落。
在旅游資源開發(fā)方面，2018年廣東省A級旅游景區(qū)共有370個，2019年較2018年增加44個，達到414個，其中5A級旅游景區(qū)共有14個、4A級旅游景區(qū)有183個、3A級旅游景區(qū)共有200個、2A級旅游景區(qū)共有17個；目前，省內旅游業(yè)已經形成的吃、住、行、游、購、娛配套的較完善接待體系，并發(fā)揮了充分的作用，達到年過60億人次的接待能力，全省共有旅行社2627多家，其中國際旅行社225家，各類旅游景區(qū)(點)及特色鄉(xiāng)村已經達到過萬處，各類商務飯店多達3495家，其中五星級105家、四星級以下飯店多達670多家、共有客房幾十萬間，床位也已經過千萬張，旅游類汽車公司多達884家，全省與旅游業(yè)直接相關的從業(yè)人員超過46萬人，廣東已具備了大型國際城市的旅游接待能力，即使受到新冠疫情影響及政策性限制，旅游業(yè)態(tài)的發(fā)展勢頭仍然十分強勁，正是旅游項目投資開發(fā)的大好時機。
1.4.2、廣東省關于促進全域旅游發(fā)展的戰(zhàn)略布局
2018年7月27日廣東省人民政府辦公廳下發(fā)了《廣東省人民政府辦公廳關于印發(fā)廣東省促進全域旅游發(fā)展實施方案的通知》（見粵府辦〔2018〕27號），通知指出：加快推進我省全國旅游綜合改革示范區(qū)和旅游強省建設，進一步促進旅游業(yè)提質增效，將全域旅游作為推動全省經濟社會發(fā)展的重要抓手，將鄉(xiāng)村旅游作為落實鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的重要手段，全區(qū)域規(guī)劃、全產業(yè)發(fā)展、全要素配套、全社會推進，著力推動旅游業(yè)從門票經濟向產業(yè)經濟轉變，從粗放低效方式向精細高效方式轉變，從封閉的旅游自循環(huán)向開放的“旅游+”轉變，從企業(yè)單打獨享向社會共建共享轉變，從景區(qū)內部管理向全面依法治理轉變，從部門行為向政府統(tǒng)籌推進轉變，從單一景點景區(qū)建設向綜合目的地服務轉變，實現全域宜居、宜業(yè)、宜游，打造粵港澳世界級旅游休閑灣區(qū)和廣東世界旅游休閑目的地，為廣東實現“四個走在全國前列”作出積極貢獻。
通知提出的目標是到2025年，廣東旅游品牌的國際影響力進一步提升，要把珠三角的都市旅游發(fā)展為一核、沿海城市的濱海旅游發(fā)展為一帶、北部城市的生態(tài)旅游發(fā)展為一區(qū)、粵港澳大灣區(qū)的世界級休閑旅游發(fā)展為一灣的空間布局，功能要更加完善，要全面實現旅游發(fā)展全域化、旅游供給品質化、旅游治理規(guī)范化、旅游效益最大化，把廣東建成全域旅游示范省和世界旅游休閑目的地。
通知要求優(yōu)化全域旅游大格局，加強規(guī)劃統(tǒng)籌，優(yōu)化“一核、一帶、一區(qū)、一灣”的全域旅游發(fā)展空間，根據全域旅游的發(fā)展規(guī)劃，潮汕地區(qū)是“一帶”中濱海旅游產業(yè)帶“七大組團”之一，要建設成為國際性的濱海旅游休閑目的地，加強“海洋-海島-海岸”旅游立體開發(fā)，優(yōu)化提升旅游產品，完善旅游配套設施，充分發(fā)揮廣東的區(qū)位和資源優(yōu)勢，打造復合型濱海旅游走廊，使其成為具有國際競爭力的旅游勝地，成為汕頭地區(qū)旅游業(yè)規(guī)劃發(fā)展的新地標。
海豐縣作為汕尾地區(qū)發(fā)展濱海旅游的城市之一，是產業(yè)帶中的重要組成部分，其獨特的地理位置、綿長的海岸線，以及豐富的歷史和沿海資源，將成為規(guī)劃發(fā)展中的風水寶地；云頂集團選址大湖鎮(zhèn)開發(fā)濱海旅游項目正是迎合了廣東旅游業(yè)全區(qū)域大發(fā)展需求。
1.4.3、海豐縣的人文地理和經濟發(fā)展優(yōu)勢
海豐縣地處廣東省東南部，西距廣州290公里、距深圳197公里，東距汕頭180公里，水路至香港81海里，水陸交通便捷，是粵東地區(qū)陸上交通要津，海豐之名取義于“南海物豐”，東晉咸和六年（公元331年）建縣，清雍下九年（1731年）劃出石帆、坊廓、吉康三都置陸豐縣，1988年3月成立汕尾市，海豐劃出沿海7鎮(zhèn)為市城區(qū)，目前，全縣轄19個鄉(xiāng)鎮(zhèn)和3個農林場，總人口70多萬人，海豐又是著名的僑鄉(xiāng)，海外僑胞和港澳臺同胞47萬人，海豐自古民風淳樸，是廣東歷史文化名城、全國13塊紅色根據地之一，涌現出多位革命家、政治家、音樂大師、作家、醫(yī)學名賢、工程院士等。
海豐縣自然資源豐富，素有“魚米之鄉(xiāng)”之稱，主要農產品有優(yōu)質水稻、花生、甘蔗，海產品有馬鮫、帶魚、龍蝦、貝殼等等；當地有海岸灘涂3340公頃、漁塘水庫6660公頃，供開發(fā)養(yǎng)殖鮑魚、翡翠貽貝、花蛤、對蝦、蟹、蠔、甲魚等，海豐還擁有豐富的礦藏，種類包括精錫礦、鎢礦、水晶礦等，建筑用石料、沙、花崗巖和陶瓷粘土等蘊藏量十分豐富。
改革開放給海豐縣帶來無限生機，海豐縣充分發(fā)揮毗鄰港澳的地緣人緣優(yōu)勢，與國際間多個地區(qū)和國家建立經濟技術合作關系，全縣初步形成以礦泉飲料、副食品、服裝、制鞋、建材、工藝、珠寶玉石加工為支柱產業(yè)的工業(yè)體系；農業(yè)建成優(yōu)質稻、蔬菜、甘蔗、優(yōu)質果、水產養(yǎng)殖和畜禽養(yǎng)殖六大商品生產基地，形成農林牧副漁綜合發(fā)展新格局，全縣經濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展，人民生活水平進一步提高，社會各項事業(yè)全面發(fā)展，汕尾海豐地區(qū)的人文地理優(yōu)勢，為發(fā)展旅游業(yè)創(chuàng)造了良好的條件和環(huán)境，為項目規(guī)劃的可持續(xù)發(fā)展提供了豐富的資源。
1.4.4、大湖鎮(zhèn)及山腳村的歷史與現狀
大湖鎮(zhèn)位于廣東省海豐縣東南部，瀕臨南海碣石灣，是海豐縣的沿海城鎮(zhèn)，大湖鎮(zhèn)東北以東溪河中心線為界，與陸豐市上英鎮(zhèn)隔河而治；西北毗鄰赤坑鎮(zhèn)；西南至南部以大德山脈為界，與紅海灣田墘街道接壤，主要河流東溪螺河水系繞境而過，呈一面背山，三面環(huán)水之勢，素有“半島大湖”之稱，“大湖”取名于大德、湖仔兩個較早較大的村莊名合稱“大湖”，其下轄1個社區(qū)和5個行政村，共約人口1.26萬人，區(qū)域總面積58平方公里，其中海域面積30平方公里，陸域面積28平方公里，區(qū)域內有2385.5公頃的生態(tài)濕地，約占全鎮(zhèn)陸域面積的85%；大湖鎮(zhèn)距汕尾市區(qū)約30公里，距海城45公里，距紅海灣內湖7公里，距陸豐市上英鎮(zhèn)6公里，交通路網相對較完善。
山腳村位于大湖東部，地處偏僻，緊靠東溪及螺河出?？?，村落自南向北沿公路呈塊狀分布，背靠大德山，面朝碣石灣，耕地面積2000畝，山林2700畝，魚塘面積260畝，全村共有580戶，3400多人口，有村民580戶，村民人口居住分散，外出人口達2000多人，青壯年勞動力緊缺。
山腳村村民生產經營模式主要有農業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)、畜牧業(yè)和捕撈業(yè)幾方面，以農業(yè)為主，耕地多屬旱澇不保的沙質土地，農作物主要有春種水稻和秋種花生兩大類，效益不高；養(yǎng)殖業(yè)經營者都屬傳統(tǒng)投苗粗養(yǎng)模式，效益差，收入少；山腳村屬于淺灘沿海，沒有港口，漁業(yè)很難發(fā)展，近年當地漁民向深海區(qū)域發(fā)展捕撈業(yè)，捕撈業(yè)和畜牧業(yè)漸已經成為山腳村民一項經濟副業(yè)，山腳村的經濟發(fā)展滯后亟待突破，因此開發(fā)旅游業(yè)勢在必行。
為了改變山腳村相對落后的經濟面貌，鎮(zhèn)政府在大湖鎮(zhèn)的旅游規(guī)劃中，把山腳村定位為慢城休閑重點發(fā)展區(qū)域，主要發(fā)展媽祖、漁民文化體驗、濱海休閑度假旅游；云頂的濱海旅游開發(fā)項目因應了政府規(guī)劃，是為大湖鎮(zhèn)的旅游發(fā)展度身訂造的理想項目。
2、開發(fā)公司的實力背景
2.1、馬來西亞云頂集團概況與重大投資
1965年成立的云頂集團公司是馬來西亞著名企業(yè)，主要產業(yè)有云頂度假村、新加坡圣陶沙名勝世界、酒店業(yè)、橡膠種植業(yè)、制造業(yè)、郵輪/游艇旅游業(yè)等，云頂集團還致力于開拓海外其他業(yè)務，如酒店、賭場、地產、造紙、發(fā)電機、造船、石油和天然氣、資訊業(yè)務等，云頂集團公司由旗下五間公司組成，包括
（1）云頂有限公司：總部設于馬來西亞，在馬來西亞股票交易所上市，是控股其他四間公司的主公司；
（2）云頂馬來西亞有限公司：云頂控股49%，在馬來西亞股票交易所上市，主要產業(yè)為旅游，酒店，游戲及娛樂；
（3）云頂新加坡有限公司：云頂控股52%，在新加坡股票交易所上市，主要產業(yè)為旅游、酒店、游戲及娛樂，
（4）云頂種植有限公司：云頂控股55%，在馬來西亞股票交易所上市，主要業(yè)務為種植、房地產；
（5）云頂香港有限公司：云頂控股18%，在香港股票交易所上市，主要業(yè)務為麗星郵輪服務，旗下?lián)碛卸嗨沂澜缂壌笮秃廊A游輪，近四十條國際海上郵輪航線，與世界各國近千家旅行機構有著密切的戰(zhàn)略合作；云頂集團在房地產行業(yè)、旅游業(yè)、搏彩業(yè)、制造業(yè)等多元化行業(yè)的年度收入營業(yè)額達到數百億美元，云頂品牌在全球經濟中有著不可動搖的國際地位，董事長林國泰先生的超前經營理念和個人魅力，使得云頂國際公司如日中天蓬勃發(fā)展，在世界各地擁有大型控股公司近百家，世界各地公司員工約有52000多人，股價總值達到380億美元，進入福布斯財富榜前100名，近年，云頂集團加快進軍國際市場及中國大陸市場，其發(fā)展勢頭令人矚目。
云頂集團歷年投資及經營的大型項目，包括：
1969年3月，云頂集團投資位于馬來西亞海拔約2000公尺的鳥魯卡里山的云頂度假村正式奠基，度假村由云頂賭場、云頂奧特萊斯商場、20世紀福克斯主題公園等組成，有5家風格各異的豪華酒店，共計1萬多間客房和公寓；還有超過80家零售商店和86家餐廳，當中云頂世界第一大酒店，擁有6000間房間，是世界上擁有最多房間的酒店，被列入吉尼斯的世界記錄，1993年8月，云頂集團通過購入郵輪，并把原麗星郵輪有限公司改名云頂香港有限公司，正式進軍郵輪客運行業(yè)，2000年11月，云頂香港公司在香港上市，目前擁有20艘郵輪，26,000個艙位，是全球第三大的郵輪公司。
2010年云頂集團在新加坡的圣淘沙島，投資約45億美元興建圣淘沙名勝世界，該項目占地49公頃，擁有東南亞首個環(huán)球影城主題樂園、世界規(guī)模最大的海洋生態(tài)公園、新加坡海事博物館、六家風格迥異的度假酒店、名勝世界會議中心、多家名廚餐廳及時尚零售店等。
2013 年云頂集團投資 180 億元，建設位于河北省張家口市崇禮區(qū)的密苑云頂樂園，是 2022 年冬季奧運會主場館，度假村包含 88 個滑雪道、22 個滑雪纜車和近 1 萬間酒店房，是目前中國華北地區(qū)投資規(guī)模最大、規(guī)劃區(qū)域最廣、設計理念最新、服務理念最人性化的山地度假勝地，2017年1月3日習近平主席曾親臨云頂度假村視察。
2.2、云頂香港公司的創(chuàng)立與發(fā)展
云頂香港公司于1993年8月成立,由已故的馬來西亞賭王林梧桐以1.625億美金從瑞典買下了兩艘剛造好的郵輪，并把新成立的麗星郵輪有限公司遷移至香港改名云頂香港有限公司，創(chuàng)立了麗星郵輪品牌開始進軍郵輪市場；2003年，林梧桐的次子林國泰接管云頂帝國，接棒后力排眾議全面開展郵輪旅游業(yè)務，在林國泰卓有成效的經營下，麗星郵輪從一家寂寂無名的公司，發(fā)展成亞太地區(qū)居首、全球第三大的郵輪公司，云頂香港下屬的云頂郵輪設有3大郵輪品牌：
（1）麗星郵輪率先于1993年開始運營區(qū)內航線，并以發(fā)展亞太區(qū)成為國際郵輪目的地為理念，引領區(qū)內現代化郵輪市場的發(fā)展。
（2）星夢郵輪成立于2015年，致力為旅客提供區(qū)內最高水準的服務及最寬敞舒適的海上居停。
（3）水晶郵輪世界頂級旅游品牌水晶旗下產品跨越海陸空，并以劃時代的創(chuàng)新方式重新定義奢華旅行概念。品牌在水晶郵輪的基礎上，推出了水晶河川郵輪、水晶極地破冰級游艇、水晶航空及水晶豪華航空系列，為全球旅行鑒賞家呈獻個人化的至臻奢華旅程。
2015年，云頂香港公司收購了德國4家船廠，其中包括專門建造大型游艇的LloydWerft船廠，成立了MVWerften造船集團，專為旗下三大郵輪品牌建造新一代先進郵輪及豪華游艇，目前，云頂香港共擁有20艘郵輪，提供約30,000個標準床位，航線遍及全球200多個目的地。
2012年云頂香港與廣州南沙區(qū)合作開展郵輪旅游業(yè)務，2016年11月13日星夢郵輪「云頂夢號」從廣州（南沙港）母港盛大首航，受到了業(yè)界同仁、媒體及廣大市民的高度關注，從2016年至2018年底，短短3年，云頂郵輪集團在廣州南沙接待旅客人次超過112萬，使得廣州成為國內一躍躋身三大郵輪市場之一，而華南也成了當前增速最快的郵輪市場；2020年11月廣州南沙新國際郵輪母港正式開港運營，是目前全國規(guī)模最大的郵輪母港，可停靠目前世界上最大的郵輪，云頂集團的郵輪產業(yè)將會有更廣闊的發(fā)展空間。
2020年9月1日，云頂郵輪集團正式宣布入駐三亞中央商務區(qū)，云頂郵輪集團是最早到三亞運營母港航線的郵輪公司，也是三亞運營母港航線時間最長、艘次最多的公司，此次將通過與三亞中央商務區(qū)管理局開展戰(zhàn)略合作，共同為游客打造更為舒適的旅游體驗，推動以海南為中心的郵輪航線發(fā)展，加快推動海南郵輪旅游試驗區(qū)的落實和發(fā)展。
云頂香港的郵輪/游艇旅游資源，將針對大湖鎮(zhèn)項目的條件和特點，充分加以利用，以提升當地的旅游檔次，促進當地的旅游業(yè)跨上新臺階。
2.3、云頂集團攜手政府共同開發(fā)大湖鎮(zhèn)旅游產業(yè)
云頂集團是具有國際影響力和投資實力跨國公司，根據集團發(fā)掘國內優(yōu)質旅游資源的，拓展集團投資發(fā)展空間的指示，經反復考察我們認為：大湖鎮(zhèn)具備優(yōu)質的自然生態(tài)資源，水陸交通便利，旅游環(huán)境未受污染，且具備郵輪/游艇旅游的特殊條件，十分適合云頂的濱海旅游項目植入，經集團研究，決定新組汕尾云頂旅游實業(yè)有限公司負責該項目的投資建設，配合政府的旅游發(fā)展規(guī)劃，攜手政府共同開發(fā)大湖鎮(zhèn)旅游產業(yè)。
3、大湖鎮(zhèn)濱海旅游項目建設的必要性
3.1、響應國家與地方的旅游發(fā)展政策需要
大湖鎮(zhèn)濱海旅游項目的建設，是響應國家在旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃中提出的產業(yè)化概念，以及廣東省關于旅游業(yè)全域發(fā)展的政策號召，改變旅游業(yè)單一、粗放、封閉的經濟模式，打破傳統(tǒng)，實現全域宜居、宜業(yè)、宜游，為廣東實現“四個走在全國前列”而作出積極貢獻，云頂旅游項目將以全新的郵輪/游艇旅游、休閑度假與傳統(tǒng)旅游相結合的新模式，帶動當地旅游業(yè)的開發(fā)建設，促進當地旅游業(yè)盡快實現國際濱海旅游目的地的政策目標。
3.2、提升當地的旅游業(yè)形象和層次
濱海旅游是一種新的高檔次旅游模式，大湖鎮(zhèn)濱海旅游項目以郵輪旅游及游艇旅游為主體，配套度假別墅、山林養(yǎng)生會所、陽光海灘等元素，達到輕奢體驗、休閑度假的旅游目的，同時，結合時尚的野外活動，如生態(tài)體驗、觀鳥、打漁、海上運動等，以全新的旅游業(yè)態(tài)促進當地旅游業(yè)升級換代，并依托云頂集團的大型豪華郵輪、游艇俱樂部連接國際和國內的高檔消費客源，更進一步提升了當地的旅游業(yè)形象和層次，促使當地旅游業(yè)踏上新臺階。
3.3、盤活當地經濟使其成為新的經濟增長點
攜手當地政府共同建設經營好云頂濱海旅游度假區(qū)，是爭取為的國家GDP多做貢獻，盤活當地的經濟十分必要，通過酒店、餐飲、購物、客運、景點的經營，可以增加當地財政稅收，提高政府的經濟效益，同時通過出海捕撈、農家樂、農副產品、農業(yè)加工等項目，提高當地村民收入，造就當地的營商環(huán)境，通過招聘員工促進當地就業(yè)，減輕就業(yè)壓力，能大大提高村民的經濟收入和生活水平，為當地打造出新的經濟增長點。
3.4、符合社會經濟可持續(xù)發(fā)展的需求
濱海旅游是在考慮旅游業(yè)可持續(xù)發(fā)展的背景下產生的一種新的旅游模式，可持續(xù)發(fā)展需要通過全新的具生命力的產業(yè)模式、有效的資源管理，使資源使用的速度低于更新的速度，保證現代社會和后代社會的發(fā)展有充足的可持續(xù)利用的資源，云頂濱海旅游開發(fā)項目將郵輪游艇旅游模式與海濱旅游、生態(tài)旅游、休閑度假相結合，正是這種旅游發(fā)展趨勢最現實的反映和理想的戰(zhàn)略選擇，切準了以旅游業(yè)可持續(xù)發(fā)展為核心的脈搏，選準了旅游開發(fā)的項目導向，為項目的長遠發(fā)展和建設打下了堅實的基礎。
3.5、大湖鎮(zhèn)旅游資源的利用和開發(fā)需求
云頂濱海旅游開發(fā)項目的引進建設是改變現有鄉(xiāng)鎮(zhèn)面貌的需要，與現代的旅游景點相比較，大湖鎮(zhèn)的大部分資源極待挖掘開發(fā)，基礎設施及旅游服務設施需要建設，以適應本世紀AI人工智能的高速發(fā)展時代，項目的建設是搞好大湖鎮(zhèn)區(qū)旅游資源開發(fā)與保護的需要，是把該地區(qū)建設成為廣東省國際濱海旅游目的地的發(fā)展需要，通過建設旅游基礎設施將帶動其他旅游條件的完善，擴大旅游區(qū)容量，為旅游經濟的發(fā)展提供必要的動力。
第三章大湖鎮(zhèn)旅游資源調查及市場分析
1、大湖鎮(zhèn)景點資源調查及評價
1.1、大湖鎮(zhèn)旅游資源調查概況
大湖鎮(zhèn)位于北緯22.8°，東經115.5，屬南亞熱帶海洋性氣候地區(qū)，全年氣溫攝氏36度，十分適合旅游度假，全境地勢西高東低，西南倚大德山，東南、南邊和東北三面臨海，海岸線長21.8公里；黃金海岸線14.6公里，可供開發(fā)的灘涂及沿海山地面積約18平方公里。是開發(fā)濱海旅游的好地方。
1998年中國野生動物考察隊在探查大湖區(qū)時發(fā)現了中國第一個世界瀕危野生保護動物紫水雞，由此建立了廣東海豐省級鳥類自然保護區(qū)，2000年其被廣東省人大、省政府列入國家級自然保護區(qū)發(fā)展規(guī)劃；2005年中國野生動物保護協(xié)會授予海豐縣“中國水鳥之鄉(xiāng)”稱號；2008年聯(lián)合國將其列入國家級重要濕地名錄，是我國亞熱帶近海及海岸濕地、人工濕地的典型代表。
大湖鎮(zhèn)旅游資源豐富，高螺灣風光旖旎，有狀似烏龜伸頸飲水的海岸灘林帶及“大德山馬地峽瀑布”、“石牌獅山球”、“海巖礁石奇觀”等景觀，有諺云：“螺地山向北斗，獅山、象山把水口，空殼山做印斗”，景致十分壯觀；這里有建于明嘉靖十年（1531）的大德媽祖廟，
是粵東地區(qū)最早的“天后圣母”古跡之一，始建于宋末明初，是一座具有七百多年歷史的文化古跡，在海陸豐乃至粵東沿海地區(qū)享有較高的聲譽；近年在周邊修建有24.88米高的“五身媽祖”雕像，遠遠聳立于大德山頂，成為游客必到之處；
位于高螺村獅地山的清初蘇成、蘇利駐兵營寨古遺址，距今300多年歷史，傳說甚多，是當地著名的歷史古跡之一。
近兩年，大湖鎮(zhèn)堅持生態(tài)立鎮(zhèn)，依托大湖省級鳥類生態(tài)濕地保護區(qū)的資源，以打造濕地休閑濱海旅游小鎮(zhèn)的思路，對集媽祖文物古廟、海濱風景、旅游景點于一體的大德祖廟進行保護性開發(fā)，集資興建了大德祖廟主附殿并完善了配套設施，同時還聘請了暨南大學旅游設計院專家進行旅游區(qū)建設規(guī)劃編制工作，通過修建媽宮山頂媽祖像等配套設施，構筑一處集媽祖文物古廟、濱海澤地、靈秀風景、特色溫泉、青山綠水、鳥鶴成群的游覽勝地，以新的理念打造海濱旅游新景點。
1.2、大湖鎮(zhèn)山腳村景點資源調查
山腳村位于大湖鎮(zhèn)東部，緊靠東溪及螺河出海口村落至南向北沿公路呈塊狀分布，背靠大德山，面朝碣石灣，沿岸沙灘平緩寬廣長達5公里，與隔村海岸相連，遙遙數十里，海岸種有2760畝的防護林，是一條美麗的綠化帶，其濱海資源十分優(yōu)越。
山腳村是云頂海濱旅游項目的建設選址點，周邊主要景點有：百里海堤、十里銀灘、海灣觀光區(qū)、東海灣濕地、大湖生蠔養(yǎng)殖地、鳥島省級鳥類濕地自然保護區(qū)，以及青蔥翠綠的大德山、媽宮山等風景區(qū)， 以及未經開發(fā)的“十四里海灘涂” 旅游資源，展示了濱海小鎮(zhèn)的獨特魅力；山腳村周邊景點還有海豐紅宮紅場舊址、銅鼎山旅游區(qū)、海豐蓮花山、水底山旅游度假區(qū)、彭湃故居、赤坑溫泉度假區(qū)等旅游景點，為項目的規(guī)劃與開發(fā)提供了更多選擇。
1.3、大湖鎮(zhèn)景點資源總體評價
1.3.1、山水旅游資源豐富優(yōu)質
大湖鎮(zhèn)的旅游資源，既有濱海村落的水岸和海洋資源，又有自然生態(tài)的侯鳥棲息灘涂和紅樹林，既有保育完好的山林植被，還有媽祖文化和革命歷史的人文遺址，其旅游資源十分豐富。
1.3.2、親自然原生態(tài)環(huán)境優(yōu)良
大湖鎮(zhèn)的景點資源大部分保留了原始生態(tài)，基本上未有受到旅游濫開發(fā)的破壞，自然景觀以原生態(tài)的面貌保存下來，更有利于在環(huán)保、自然、可持續(xù)原則上進行規(guī)劃設計，更利于在原生態(tài)的基礎上建造更貼近大自然的度假環(huán)境，達到回歸自然的體驗式旅游目的。
1.3.3、旅游+度假的主題選項多
大湖鎮(zhèn)的地理環(huán)境優(yōu)越、旅游資源豐富，適合打造成傳統(tǒng)旅游+休閑度假的旅游勝地，在規(guī)劃上可做到既考慮到旅游客人緊密行程的充實性，又滿足了度假客人的閑暇消遣，項目的主題設置，除了傳統(tǒng)的吃、住、行、游、購、娛，更可達到新、潮、雅、趣、豐的深度旅游體現，住宿方面可以建酒店、別墅、公寓，還可以設置露營、房車；在餐飲方面可以經營中西餐、地方菜、日式料理，也可以農家樂、燒烤、野炊；在活動方面可以設置海上摩托艇、爬船、劃水、海邊垂釣等，也可以設沙灘高爾夫球、沙灘排球、山地自行車、徒步登山、水上摩托；在文旅方面可以設置歷史、海洋、農家風俗、自然生態(tài)等主題的展館；在當地增收就業(yè)需求上，可設置農耕、捕撈、采摘、手工藝品制作等農家體驗，其規(guī)劃的主題十分多
1.3.4、當地旅游業(yè)態(tài)需要提升
濱海旅游、生態(tài)旅游、鄉(xiāng)村旅游構成的大湖鎮(zhèn)山腳村的旅游資源結構，海濱的旅游資源得天獨厚，自然生態(tài)景觀保存完整，但景區(qū)缺少富有國際區(qū)域整體性互動的旅游資源，景點需要增加可塑性元素，交通網絡有待完善，旅游及休閑度假設施需要重點建設，因此，大湖鎮(zhèn)的旅游資源必須提升到全區(qū)域規(guī)劃發(fā)展的高度加以開發(fā)和利用。
2、大湖鎮(zhèn)旅游狀況及客源分析
2.1、本地區(qū)旅游業(yè)尚待開發(fā)
根據政府工作報告的數據顯示，2019年海豐縣區(qū)各主要旅游景點共接待游客465萬人次，增長31.5%%，綜合旅游總收入27.2億元，增長35.7%，客源以周邊及省內旅行社游客為主，以省內和國內一、二線城市游客居多，省內游客及周邊地區(qū)的游客占游客總數約75％；由此可見，當地的旅游業(yè)數據雖有增長，但旅游業(yè)的并未成為該地區(qū)的經濟支柱產業(yè)，其旅游產業(yè)就像一塊未被開墾的處女地，有待去塑造和開發(fā)。
2.2、本地區(qū)客源結構與特性
大湖鎮(zhèn)的旅游業(yè)尚待開發(fā)，旅游市場尚未形成，由于沒有住宿條件，旅游項目只是單一的傳統(tǒng)觀光游覽，游客以周邊城市的短途中年旅游客居多，約占游客總比例70%，旅行團及自由行客人約占30%，平時以40-65歲年齡段的客人居多，節(jié)假日、寒暑假以家庭式或自由組合的客人居多，客源基本是以國內游客為主，國外客源有待開發(fā)；根據目前本地區(qū)的旅游市場狀況，云頂旅游項目需要對客源的結構與特性有精準的預測和定位，需要著力去發(fā)掘和培育新的客源市場。
2.3、旅游者的旅游目的與層次
本地區(qū)的旅游業(yè)態(tài)尚未成形，游客的旅游目的基本上是傳統(tǒng)的游山玩水、尋古覽勝、加以溫泉美食，農家樂、民俗風情等等，旅游景點未開發(fā)，旅游設施未配套，旅游擋次太低端，旅游項目較單一，是當地旅游業(yè)開發(fā)所面臨的問題，因此，云頂的項目需要對當地旅游情況有充分認識，根據市場不同的旅游需求，滿足不同的旅游目的，包括觀光旅游、休閑消遣、海濱度假、商務交往、會議活動等不同的消費目的，利用當地資源設置不同的消費主題，配套建設一批適合不同目的旅游產品，調整和完善旅游產品結構；并通過設計裝修的不同擋次、經營管理的不同級別，價格消費的不同水平，以及不同區(qū)域的封閉式運營，來區(qū)別不同旅游目的、不同層次的消費群體，提供不同擋次的旅游服務。
2.5、大湖鎮(zhèn)旅游狀態(tài)及客源總體評價
大湖鎮(zhèn)的旅游業(yè)仍處于前期規(guī)劃階段，旅游資源尚未開發(fā)，游客可選擇的目標少，尤其是缺乏高檔次、高消費的旅游產品，無法吸引高層次的游客，客源市場有待開發(fā)和培育；因此，根據不同的消費客源，針對不同的旅游目的，結合當地旅游資源的特性，設計建造一批迎合不同消費群體的旅游度假產品，提供完善的旅游設施和服務設施，豐富旅游產品結構，通過景點的打造，并在餐飲、購物、娛樂、消閑方面推出觀賞性和參與性強的項目，擴大并滿足旅游者的需求，是大湖鎮(zhèn)旅游業(yè)開發(fā)的首要任務，其次，在硬件完善的基礎上，發(fā)掘中高擋客源的消費市場，開拓境外旅游業(yè)務，發(fā)展成為兼具文化特色的國際化海濱旅游目的地，是大湖鎮(zhèn)旅游業(yè)發(fā)展的長遠目標。
第四章云頂濱海旅游開發(fā)項目的定位和理念
1、云頂濱海旅游項目概要
1.1、濱海旅游的定義和形式
濱海旅游是一種以休閑度假為主體的綜合性旅游產品，自20世紀50年代以來已成為世界旅游的主導產品；隨著國內社會財富增加，中產階級興起，大眾及家庭度假旅游流行，以及交通條件的改善，導致國內濱海度假旅游的興起，海濱成了城市居民回歸自然的一個好去處，并產生了各種不同形式，有度假療養(yǎng)型濱海旅游、自然人文景點觀賞型濱海旅游、活動參與型濱海旅游、離島休閑型濱海旅游、主題樂園專題濱海旅游等，濱海旅游在國內的旅游業(yè)發(fā)展中方興未艾。
1.2、云頂濱海旅游項目以郵輪/游艇旅游為主體
郵輪游艇游是指以其為載體的海上交通工具進行海上游歷的旅游形式，郵輪/游艇游是高端旅游市場產物，近年國內在資源、政策等推動下，漸現奢侈化轉向大眾化的趨勢，廣義指利用交通工具進行的海上旅游，交通工具除傳統(tǒng)的郵輪(郵輪游在第六章專門論述)、游艇，還包括帆船、漁船、機帆船、平底快艇等。
云頂的濱海旅游項目是以郵輪游艇為主體，涉及的經營和服務設施包括：游艇俱樂部、游艇會員會所、游艇會專用海灘、游艇碼頭等，營運方式不局限于接待游艇會的私人游艇，游客可選擇拼船或包船出海，沿途欣賞海上風光，或泊岸享受陽光海灘、或航行海上進行各種活動。
1.3、云頂海濱旅游開發(fā)項目的來源
針對國內海濱旅游的興起，以及云頂集團在旅游業(yè)方面的優(yōu)勢，經與大湖鎮(zhèn)山腳村村委的反復磋商，認為其自然環(huán)境十分適宜開發(fā)云頂式的休閑度假項目，確定投資人民幣18億元，興建大湖鎮(zhèn)云頂濱海旅游度假區(qū)，項目結合政府的總體規(guī)劃，配合政府的旅游發(fā)展，打造成具有國際水準的濱海旅游度假區(qū)。
2、云頂濱海旅游項目用地
2.1、云頂濱海旅游項目用的位置圖
擬定地塊位于海豐縣大湖鎮(zhèn)山腳村，東起大德山西至湖仔河口，北以媽宮山為界南劃海岸為邊，規(guī)劃用地2000畝。
2.2、大湖鎮(zhèn)政府旅游發(fā)展規(guī)劃
大湖鎮(zhèn)政府的海豐大湖休閑濱海小鎮(zhèn)旅游總體規(guī)劃中的用地布局：
2.3、云頂濱海旅游項目用地功能：
以郵輪/游艇旅游為主體，集游艇俱樂部、游艇碼頭、泳灘、酒店、別墅、露營地、運動設施、海濱公園、生態(tài)景觀、漁村、養(yǎng)生館、歷史文化展博館為一體，可滿足“行、住、游、食、購、娛”六大功能的綜合性海濱度假區(qū)。
2.4、云頂濱海旅游項目用地原則：
在不影響原生態(tài)的前提下，結合政府規(guī)劃，以當地條件規(guī)劃建設，山上建筑采用架空組合，根據林木情況擇地而建，濕地保留，海灘按原貌修整，漁塘連片擴建，酒店、碼頭等大型建筑依山而建，基本保持原生態(tài)。
3、云頂濱海旅游項目定位
3.1、云頂濱海旅游項目主體定位：
云頂濱海旅游項目定位，是以郵輪/游艇旅游為主體，具備中高檔接待能力的國際化現代休閑旅游度假區(qū)；景點以陽光海灘、自然生態(tài)環(huán)境為主打；以獨特別致的山林別墅、新奇有趣的親野帳篷、豪華高級的游艇會所、舒適寫意海景酒店、靜謐雅致的山林養(yǎng)生館為賣點；逐步增加游樂消閑新元素，建設成為陸路海上交通發(fā)達便利、海灘資源豐富，旅游度假設施齊備，養(yǎng)生運動皆宜的消閑、療養(yǎng)、休假勝地。
3.2、云頂濱海旅游項目基本設想：
云頂度假區(qū)以郵輪游客、游艇會員及親友、自駕游、高檔旅行團為主要客源，景區(qū)規(guī)劃首先考慮度假居所，設有旅游性質的海景酒店，親野性質的露營帳篷，養(yǎng)生性質的半山別墅及養(yǎng)生館，會員性質的游艇俱樂部等不同檔次的住宿條件，在滿足中高檔客人度假要求同時，配備豐富多彩、時尚新奇與傳統(tǒng)通俗相結合的旅游活動，包括登山、觀鳥、泳灘、打魚、垂釣、劃船、騎馬、射擊、海灘運動、參觀、燒烤、購物等項目。
4、云頂濱海旅游項目理念
4.1、云頂濱海旅游項目總體理念
人與自然、人與動植物、人與歷史人文、人與人的和諧相處，給游人提供豐富的物質享受和精神陶冶，給游客最大的愉悅，在此理念的引導下，云頂濱海旅游開發(fā)項目將實現景觀、海洋、沙灘、森林、動物、生態(tài)、文化、養(yǎng)生、農耕等多種要素的完美整合，竭力創(chuàng)造中國休閑度假、海濱旅游的典范。
4.2、開發(fā)的前提是保護的理念
各類資源是旅游產業(yè)的生命線，而文物、生態(tài)的好壞則決定了企業(yè)的可持續(xù)經營，沒有文物、生態(tài)資源和自然資源，云頂度假區(qū)將無法持續(xù)創(chuàng)造效益，因此，云頂公司在投資開發(fā)之時就把“在保護自然資源、生態(tài)資源、人文遺址資源的前提下，實現高起點、高規(guī)格的規(guī)劃、設計，以及大資金的投入，規(guī)范化的管理，實現可持續(xù)發(fā)展的方針”作為云頂濱海旅游開發(fā)項目的基本原則，并把資源保護落實到開發(fā)的每一步中。
4.3、開發(fā)的目的是銷售歡樂與健康的理念
現代人旅游活動的終極目標就是要在擺脫日常生活束縛的同時享受旅游帶來的舒適和愉悅，追求歡樂與身心健康貫穿著旅游活動的全過程，因此，云頂度假區(qū)把“融入自然與人文，共享歡樂與健康”作為度假區(qū)開發(fā)的主題，通過創(chuàng)造一個讓游客體驗歡樂的生態(tài)樂園，以實現度假區(qū)的開發(fā)目標；云頂度假區(qū)要讓旅游者在花錢消費的同時，盡可能享受更多的產品和服務；游客在旅游活動中，綜合運用視覺、聽覺、味覺、觸覺、嗅覺等感覺器官，盡情體會與自然、生物和諧相處的良好氛圍，通過參與體驗去感受美好事物帶給人的愉悅，通過享受溫情服務去領會人間溫情的美好；通過不同擋次的旅游住宿設施選擇，充分滿足了不同游客的需求，通過不斷開發(fā)景點內涵，尋求能給游客帶來歡樂與健康的旅游方式和管理手段，使游客在愜意的旅游體驗中樂而忘返。
4.4、開發(fā)的宗旨是可持續(xù)發(fā)展的理念
云頂濱海旅游項目的開發(fā)要把可持續(xù)發(fā)展的理念落實到建設、經營的全部過程中，要認識到良好的自然生態(tài)和人文遺址的保護是景區(qū)賴以持久生存的基礎，是旅游產業(yè)發(fā)展壯大的基石，因此從度假區(qū)規(guī)劃開始，就要貫徹落實可持久發(fā)展的理念；在日常管理中，注重對生態(tài)的保護教育，在經營中，開發(fā)生態(tài)型旅游產品，把生態(tài)效益放在經濟效益之前，從而確保項目的可持續(xù)經營發(fā)展，是云頂度假區(qū)開發(fā)與傳統(tǒng)景區(qū)開發(fā)截然不同的地方，傳統(tǒng)旅游開發(fā)往往把經濟效益放在最重要的位置上，由此導致環(huán)境惡化、資源破壞、最后景區(qū)經營一落千丈，云頂度假區(qū)將真正開創(chuàng)旅游景區(qū)保護與開發(fā)、環(huán)境與效益相結合的完美典范。
第五章 云頂濱海旅游開發(fā)項目的規(guī)劃
1、云頂濱海旅游項目規(guī)劃原則
1.1、生態(tài)保護原則：
注重生態(tài)保護，順天時、地利而建，以原生態(tài)展現獨特的自然風采，展現人的活力與自然的魅力和諧交融，體現生態(tài)保護優(yōu)先的開發(fā)原則。
1.2、市場導向原則：
以市場需求確定項目產品和服務，始終保持恢宏大氣、震撼人心和高速活力、先進安全的市場形象，把大健康娛樂性與精神陶冶結合起來。
1.3、挖掘特色原則：
以成熟、精細、時尚的設計，發(fā)掘項目的地方特色和潮流特色，讓消費者感受旅游的驚喜，賦予消費者獨特、飽滿的愉悅體驗。
1.4、多元整合原則：
不僅內部各子項目之間形成一體，本項目與周邊環(huán)境、景點和項目也形成有機結合的關系，在感受自然生態(tài)中體現時尚旅游的樂趣。
1.5、高端時尚原則
以高端時尚的郵輪游艇旅游為賣點，規(guī)劃中引入時尚潮流元素，以全新的設計理念，打造出讓旅游者耳目一新的旅游輕奢體現。
2、云頂濱海旅游項目主題規(guī)劃：
2.1、海濱小鎮(zhèn)主題：從造型獨特的入口進入度假區(qū)，踏上富有海邊特色的區(qū)間園路，沿途是原生態(tài)的自然環(huán)境和帶有海濱小鎮(zhèn)特色的設計空間，讓旅游者進入度假區(qū)后，隨處感受到海風吹、海腥味、海浪聲、海鳥鳴的濱海漁村氣息。
2.2、沙灘海洋主題：沙灘大海是度假區(qū)項目的主題之一平緩寬闊的“十里銀灘”延綿十數里，海浪徐徐泛起，極目遠眺藍天白云，海面在正午的陽光照射下銀光閃閃使人忘卻煩惱。
2.3、自然生態(tài)主題：自然生態(tài)是度假區(qū)項目的主要賣點度假區(qū)緊靠原生態(tài)的紅樹林自然保護區(qū)，是省級鳥類保護區(qū)，島內鳥類繁多，群居著鷺鳥、水鴨、鸕鶿、國家二級保護動物“黃嘴青腳鶴”等160多種鳥類，成為候鳥的最佳棲息地，也為游客提供了觀鳥、采風、拍攝的好地方。
2.4、海濱公園主題：海濱公園是游客消遣玩樂的場所，項目將海灘防護林至鎮(zhèn)級公路的大片荒地將改建成海濱主題公園，設有國際級的海濱游樂場、海濱嘉年華，設有革命歷史展覽館、媽祖文化博物館、海洋館，還有燒烤場、野餐區(qū)、漁獲海鮮市場，并建有全海景KTV娛樂城。
2.5、帳篷包露營主題：露營是時尚的旅游活動，通過野外露宿體現山林的原始快感，度假區(qū)采用新型的架空平臺帳篷包，直接架設在樹叢上，架空平臺或以多套相連成片，或以架空棧道互通，篷包內可作180度景觀，是親野露營是一種全新體驗。
2.6、時尚運動主題：運動是旅游度假的基本功能之一，是恢復體力提升精神的需求，度假區(qū)將引入最新潮刺激的高端運動項目和傳統(tǒng)項目，海灘運動可設沙灘高爾夫球、沙灘排球、沙灘車、滑水、皮劃艇、摩托艇、飛魚、水上飛龍、拖傘等項目；陸地運動可設環(huán)區(qū)山地自行車、徒步登山、攀崖、騎馬、海邊或人工湖垂釣、網球、迷你高爾夫球等等。
2.7、游艇俱樂部主題：游艇旅游是度假區(qū)項目的主體，俱樂部是國內外游艇會員休閑度假的基地，度假區(qū)內為游艇客源劃出專用的區(qū)域，配有封閉式的專用碼頭、沙灘、私家路，以及住食玩齊備的高級會所，有全海景套房，露天扒房、酒吧、高級水療、KTV會所等等。
2.8、郵輪旅游主題：郵輪旅游項目另申請立項，有關概述詳見第六章。
2.9、酒店度假主題：度假型酒店是度假區(qū)必備功能，項目建有全海景豪華酒店，以現代化的設施配套，除了客房、中西餐廳、酒吧，以及消閑娛樂的KTV、健身房，更有注重極品享受的高級SPA、模擬高爾夫游樂室等時尚設施。
2.10、別墅休閑主題：度假別墅是為消閑度假而設，是客人假期主要活動場所，建于半山的度假別墅采用新型的組合房，層高兩至三層，形式多樣，別墅屋因應地勢不規(guī)則架空裝設在山林中，以架空棧道相連接，屋內配備餐廚具，是專為度假客人而設的消閑居所。
2.11、養(yǎng)生主題：山林養(yǎng)生是目前時尚的旅游主題，建于半山別墅群中的山林養(yǎng)生館，為人們提供各有側重的多樣化森林養(yǎng)生服務，構建集文化、體育、保健、醫(yī)療等于一體的森林養(yǎng)生體系，設有藥浴、按摩、理療、太極、浴場、健身步道等基礎設施，使良好的森林生態(tài)環(huán)境真正成為人們的養(yǎng)生天堂。
2.12、農家樂主題：農家樂是農業(yè)休閑的新業(yè)態(tài)，結合當地的風土人情及生產方式，在豐富旅游活動項目的同時，為當地村民增加收入，可設農耕體現、果園采摘、漁輪出海捕撈、品嘗農家菜、采購農家特產等項目。
2.13、文化主題：歷史文化旅游是當今流行的形式，增加旅游中的人文內涵和厚重感，項目設海豐革命歷史展覽館、媽祖文化展覽館，以及周邊人文歷史景觀一日游，使度假區(qū)增添了一份人文色彩。
2.14、飲食主題：飲食文化一直是旅游的主要元素，亦是游客評價景區(qū)的重要指標，景區(qū)內沿環(huán)區(qū)道路修建商業(yè)街，配套食街、酒吧街、養(yǎng)生坊、購物街、土特產商店、農產鮮品店、地方名牌美食等，還有漁獲批發(fā)市場、海鮮街等，滿足游客充分享受飲食的樂趣。
2.15、購物主題：購物同樣是旅游的主要元素，亦是游客必到的旅游場所，度假區(qū)建有三-五層商業(yè)小樓，設有全國名土特產一條街，本地手工藝品制作坊，商業(yè)街內分土特產、珠寶玉器、工藝品、民族衣飾等，并可引入知名品牌免稅店（郵輪游配套），滿足游客的購物需求。
2.16、海上游主題：海上游是新潮的旅游項目，游客可以親身體現出海的樂趣，度假區(qū)設有游艇、機帆船、漁輪等，供游客租船或包船出海，沿途可進行海上運動，或體現捕魚的樂趣，享受漁獲美餐，或在靜謐的海灘泊岸休整，領略海濱旅游的愜意風情。
3、云頂濱海旅游項目景區(qū)規(guī)劃
3.1、度假區(qū)總平面規(guī)劃圖
3.2、項目分區(qū)規(guī)劃概述
根據項目規(guī)劃原則，從項目的主題出發(fā)，結合當地的資源分布和地理環(huán)境并考慮到功能的使用要求及未來發(fā)展需要等情況，我們將云頂旅游項目的區(qū)域劃分為十里銀灘風景區(qū)自然生態(tài)候鳥景區(qū)、海濱主題公園景區(qū)、海景酒店景區(qū)、半山別墅度假區(qū)、人工湖風景區(qū)、帳篷露營區(qū)、郵輪/游艇專用區(qū)共八大景區(qū)。
3.2.1、十里銀灘風景區(qū)
規(guī)劃范圍：規(guī)劃海灘由西北大湖沙灘至東南角的望海坡，長約1.2公里（其中靠坡一段作封閉使用），向內縱深120米至防護林，十里銀灘風景區(qū)規(guī)劃面積約140000平方米，內設漫步徑、沙灘泳場、日光浴區(qū)、海上活動區(qū)。
主要旅游資源：該景區(qū)為原生態(tài)海灘，灘涂平坦，寬闊，海浪較徐緩，是休閑活動的理想地點。
旅游定位：休憩漫步、日光浴、海上活動相結合功能。
景點開發(fā)：沙灘原黑沙更換，增設沙灘椅、休憩區(qū)、建造更衣室、公廁，搭建小賣部，于局部規(guī)定區(qū)段設置水上活動設施
3.2.2、自然生態(tài)候鳥景區(qū)
規(guī)劃范圍：規(guī)劃沿度假區(qū)西北面的進海灘道路整段，長約1200米，寬3米，自然生態(tài)候鳥景區(qū)位于道路西側，景區(qū)沿路設置圍網、觀鳥臺、拍攝屋等。
主要旅游資源：自然生態(tài)候鳥景區(qū)域在度假區(qū)西面，是大湖鎮(zhèn)省級自然保護區(qū)之一，亦是我國亞熱帶近海及海岸濕地和人工濕地的典型代表。
旅游定位：觀鳥、攝影愛好者的理想的打卡景點功能。
景點開發(fā)：修建道路，加建圍網、增設鳥屋、觀鳥平臺、架空棧道。
3.2.3、海濱主題公園景區(qū)
規(guī)劃范圍：規(guī)劃自西南防護林北面鎮(zhèn)級公路，西北起進灘道路至東南面水塘公路邊海濱主題公園景區(qū)劃面積58萬平方米，設展覽館、商業(yè)街、燒烤場、漁獲海鮮市場、游樂場、野餐區(qū)。
主要旅游資源：該景區(qū)有40米寬的防護林，緊靠海灘，地勢平緩，作為海濱活動的延申場地，是建設海濱主題公園的理想之地。
旅游定位：具休閑、玩樂、參觀、表演、野炊的海濱公園功能。
景點開發(fā)：地面推平，建造園林景點、增設園路石椅、室外表演舞臺、修建游樂場、展覽館3座、設置能容納200人的燒烤場、沿公園環(huán)周邊馬路建造42棟三層高的多功能綜合商業(yè)樓。
3.2.4、海景酒店度假區(qū)
規(guī)劃范圍：選址度假區(qū)東南面山邊，海景酒店及配套設施規(guī)劃面積約25000平方米主要設施有客房，中西餐廳、酒吧、咖啡廳、水療、健身房、停車場、商務中心、中小會議室、游戲機室。
主要旅游資源：該景區(qū)背山面海，視野開闊，與其他景點相隔較遠，且在道路交匯處，是建酒店的理想之處。
旅游定位：多功能現代化酒店功能。
景點開發(fā)：地面推平，建造9層全海景酒店及配套設施，客/套房360間，中西餐廳3個、會議室3個，以及酒吧、咖啡廳、水療、健身房、商務中心、園林景點、酒店停車場。
3.2.5、半山別墅休閑區(qū)
規(guī)劃范圍：規(guī)劃自大德山沿北邊至南邊，約二十米高半山處搭建別墅屋，半山別墅度假區(qū)規(guī)劃面積23萬平方米，別墅為兩層半獨立屋，雙排列設計2排，聯(lián)排之間為單行車道，屋與屋之間以棧道連貫，半山別墅區(qū)設登山徑、建山林養(yǎng)生館。
主要旅游資源：該景區(qū)地處半山林區(qū)，林木蔥翠，視野開闊，樹木未被砍伐過，是建造度假別墅的理想之地。
旅游定位：定位專供高檔會員、長住客度假功能。
景點開發(fā)：沿半山架空搭建組合式拼裝別墅屋74套，修筑單行車道、搭建連貫棧道、登山徑，建造山林養(yǎng)生館
3.2.6、人工湖風景區(qū)、
規(guī)劃范圍：規(guī)劃自北至南沿山邊至鎮(zhèn)公路交匯處，西面與海濱主題公園接壤，人工湖風景區(qū)規(guī)劃面積20萬平方米，設環(huán)湖路、橋涵、水松區(qū)、紅樹林區(qū)、劃艇區(qū)、垂釣區(qū)、休憩區(qū)。
主要旅游資源：該景區(qū)原為魚塘，因荒廢多年現成自然生態(tài)景觀。
旅游定位：休憩園林公園功能。
景點開發(fā)：人工湖連片開挖深3米，修筑環(huán)湖道路、橋涵、石椅、景觀、修建租艇亭、釣魚臺，種植水松、紅樹林、園林花木。
3.2.7、帳篷露營區(qū)、
規(guī)劃范圍：規(guī)劃地點東面山邊位海景酒店側，帳篷露營區(qū)規(guī)劃面積40000平方米，區(qū)內設新型的架空平臺帳篷包、架空棧道。
主要旅游資源：該景區(qū)點地處山邊，林木低矮、視野開闊，十分適宜設置露營地。
旅游定位：過夜露宿的非客房功能設施，山林露營體驗親野樂趣功能。
景點開發(fā)：搭建新型架空平臺帳篷包40間，直接架設在樹叢上，設3間1組、2建組或獨立間，平臺帳篷間裝設架空棧道連貫，區(qū)內留空地停泊房車。
3.2.8郵輪游艇專用區(qū)
規(guī)劃范圍：規(guī)劃自東南角山腳沿海灘500米、向內縱深200米至防護林，向外至海面深水區(qū)，郵輪游艇專用區(qū)規(guī)劃面積13萬平方米，內設輪渡棧橋、車道、游艇碼頭、游艇俱樂部會所、沙灘泳場、日光浴區(qū)、海上活動區(qū)。
主要旅游資源：該景區(qū)為原生態(tài)海灘，灘涂平坦，寬闊，海面浪平緩，有望海坡作為背景，靠山邊處設圍閉專用區(qū)十分理想。
旅游定位：游艇停泊、高檔俱樂部會員度假、海上游功能、。
景點開發(fā)：沙灘沙質改造，增設沙灘設施、建造三層高全海景會所建筑，設豪華套房90套，港式中餐廳1個、西餐廳2個、酒吧、咖啡廳、水療、健身房、歌舞廳，修筑碼頭道路，建造60泊位游艇碼頭及避風堤，建造300米渡輪棧橋。
4、云頂濱海旅游項目基礎設施規(guī)劃
4.1、道路、停車場
云頂度假區(qū)現有自西北至東南角的鎮(zhèn)級主干道貫通度假區(qū)，項目規(guī)劃修筑進灘道路、環(huán)灘道路、環(huán)湖道路、環(huán)山道路與主干道相連接，形成環(huán)區(qū)路網，此外，在海灘東南角游艇碼頭處需沿山腳修筑專用棧橋通道連接主干道，以滿足旅游客從海上進出度假區(qū)的需要，景區(qū)內的園路按各景區(qū)道路規(guī)劃修筑，并按其主題設計成不同風格。
停車場設度假區(qū)停車場，位于海濱主題公園景區(qū)內入口側，進度假區(qū)大門外另設大型停車場，用于節(jié)假日疏導人流車流，此外在酒店、會所、碼頭、均設有獨立停車場。
4.2、電信系統(tǒng)
區(qū)內電信系統(tǒng)線路等設施，由當地電信部門根據項目規(guī)劃設計及配合裝設，度假區(qū)內線纜預埋、機房建造、設備安裝、天線發(fā)射塔架設等工程，均與當地專業(yè)部門協(xié)調完成。
4.3、供電系統(tǒng)
規(guī)劃云頂旅游度假區(qū)總用量為4000KW，供配電系統(tǒng)交由當地供電部門根據本項目規(guī)劃提供供電方案，配電線纜、變配電房、供配電設備由當地供電部門、專業(yè)單位協(xié)助預埋及安裝。
4.4、給排水系統(tǒng)
規(guī)劃云頂旅游度假區(qū)總用水量為每日500噸，供水系統(tǒng)交由當地供水部門根據本項目規(guī)劃提供水方案，供水管道、水泵房、供水設備由當地供水部門、專業(yè)單位協(xié)助預埋及安裝。規(guī)劃云頂旅游度假區(qū)污水量為每日400噸，排水系統(tǒng)由當地環(huán)保及環(huán)衛(wèi)部門根據本項目規(guī)劃提供排污處理方案，排水管道在土方工程中預埋安裝，要求基本做到雨水與污廢水分離，度假區(qū)內各生活區(qū)設置有大型污水池多個，污廢水統(tǒng)一匯入區(qū)內污水廠處理，以滿足政府排放要求。
4.5、污水處理系統(tǒng)
度假區(qū)內污水統(tǒng)一排放到鎮(zhèn)級污水處理廠處理。
4.6、旅游標志設置
云頂旅游度假區(qū)嚴格按照國際旅游業(yè)的規(guī)定規(guī)范設置出入口、警示、解說、公共設施等標志，文字使用規(guī)范簡潔流暢，標志牌美觀、實用、與環(huán)境相協(xié)調。
4.7、環(huán)境衛(wèi)生設施
云頂旅游度假區(qū)內的沙灘、海濱公園、人工湖景區(qū)、登山徑規(guī)劃建設旅游公廁18處；垃圾箱1000處，各景區(qū)根據區(qū)域面積設置垃圾收納站15處；垃圾中轉站9處。
4.8、消防設施：
云頂旅游度假區(qū)的消防設備設施由當地消防部門協(xié)調規(guī)劃設計，建構筑物內部各消防系統(tǒng)的設備設施，根據單項設計的相應消防規(guī)范要求，經當地消防部門審批，確定設計和施工方案，設置的系統(tǒng)包括：室內外消火栓系統(tǒng)；滅火筒、煙溫感報警系統(tǒng)、消防噴水花灑系統(tǒng)，閉路監(jiān)控系統(tǒng)，緊急廣播系統(tǒng)。
4.9、景區(qū)穿梭交通工具
云頂旅游度假區(qū)內設置各景區(qū)接送的穿梭交通，載客采用10人座的高爾夫車，每隔10分鐘一班來回穿梭于海灘、碼頭、半山、俱樂部、酒店、進區(qū)大門之間。
5、云頂濱海旅游項目環(huán)境保護規(guī)劃
5.1、旅游資源保護理念
旅游資源是發(fā)展旅游業(yè)的基礎，是旅游產品的核心，如果不加保護地開發(fā)或任人破壞，勢必會摧毀旅游業(yè)，因此，必須對旅游資源加以好好保護，大湖鎮(zhèn)旅游資源保護的原則是實行開發(fā)和保護相協(xié)調的方針，注重長遠利益、總體利益和宏觀利益，使旅游資源永續(xù)利用，可持續(xù)發(fā)展。
5.2、旅游資源的保護措施
凡是度假區(qū)內的旅游資源都需進行保護，結合景區(qū)和綠化、水資源、生態(tài)環(huán)境等實際情況，制定相應保護措施，對于一些重要的旅游資源、設立圍欄、防止破壞，防止“建設性的破壞”，在規(guī)劃設計上建設項目和建筑風格等要與旅游資源的特色相一致，各個主要景區(qū)的公共場所均設立電子和人力監(jiān)控點，防止一切有破壞的旅游資源的行為與活動。
5.3、環(huán)境保護目標和保護內容
環(huán)境保護的目標是保護好和利用好自然環(huán)境，達到在開發(fā)經營的同時，環(huán)境受到保護而不被破壞；環(huán)境保護包括遵重當地傳統(tǒng)文化，保護好當地的文化歷史遺址，在環(huán)境空氣方面要求大氣環(huán)境質量達到政府要求標準，水環(huán)境質量達到市環(huán)保部門要求，無其它污染情況，建成生態(tài)平衡、環(huán)境優(yōu)美，具有地方特色的旅游景區(qū)。
6、項目規(guī)劃主要技術指標
（1）總用地面積：約2000畝（約132萬平方米）
（2）總建筑面積：約53.8萬平米
（3）海灘面積：約13.2萬平方米
（3）綠化面積：約68萬平方米（防護林保留面積41萬平方米）
（4）道路面積：約3萬平方米
（3）停車場：大型停車場2個專用停車場4個
（4）建筑密度：不大于30%
（5）容積率：不大于2.0
（6）綠地率：大于40%
（7）建筑高度；屋脊高度不大于15米
第六章云頂濱海旅游項目的郵輪游可行性探討
1、郵輪旅游的歷史與現況
現代郵輪旅行始于18世紀末，興盛于20世紀60年代，20世紀中期是航空旅游的興盛時期，為增加競爭力郵輪公司紛紛推出郵輪假期的概念；并投資建造設施更豪華、節(jié)目更豐富、排水量更大的超級郵輪，使郵輪變成了豪華的海上度假村，如同流動的海上大酒店，住吃玩購各種設施與配套服務應有盡有，成為了世界旅游休閑產業(yè)不可或缺的一部分；2006年7月意大利歌詩達郵輪公司，在中國開辟了第一條以上海作為母港的郵輪客班航線，此后眾多國際郵輪公司開始將關注的焦點轉向中國，國內郵輪旅游興起于2002年,至2009年得到迅速的發(fā)展.從2009年起,選擇通過郵輪出行方式周游列國的游客逐年增加，市場規(guī)模在2019年達到194萬人次，標志著郵輪旅游成為中國人的旅游新熱點。
2、郵輪旅游的功能與效益
2.1、郵輪旅游的功能
郵輪旅游就是以郵輪作為交通工具前往各個旅游目的地，沿途在郵輪的酒店住宿及用餐，到達景點港口后就可上岸旅游；現代的郵輪是豪華酒店概念，除了豪華客房和豐盛的免費餐，還設有賭場、舞廳、劇院、酒吧、游樂場、游泳池、健身房、spa會所等供游客在航程中使用，一般不同公司的不同船只都有一個相對固定的航行周期和途經港口，游客可以根據自身時間和想去的地方做出選擇。
2.2、郵輪旅游的效益
郵輪經濟是指以郵輪旅游為核心產品帶動相關產業(yè)的發(fā)展而產生的總體經濟效應。它的基本發(fā)展模式為興建港口及相關設施，以招攬郵輪停靠，在這種模式下，郵輪經濟的主要收入來源在于郵輪公司在港口城市和周邊地區(qū)購買產品和服務所帶來的消費，這些消費構成了郵輪旅游的直接經濟效應；而郵輪旅游的間接經濟效應是指直接為郵輪公司及其乘客和船員提供產品和服務的企業(yè)，郵輪公司為了開展其經營活動必須購買這些企業(yè)所生產的產品和服務，這種間接效應通過產業(yè)關聯(lián)一環(huán)一環(huán)地傳遞下去；自上世紀末以來，郵輪游客一直保持年均8%的增速，據有關機構預測，2020年后全球郵輪游客數量可達3000萬人次，帶動的經濟效益相當可觀。
2.3、郵輪旅游的建設條件
發(fā)展郵輪旅游的關鍵在于是否擁有良好的港口條件，優(yōu)良的港口是吸引國際郵輪的基本條件，其次是周邊范圍內的是否有成熟的消費市場能支撐起郵輪旅游的配套服務，包括周邊的配套旅游資源是否豐富，如旅游景點、名勝古跡等等，周邊的配套服務資源是否完善，如機場、旅游大巴、星級酒店、餐飲及零售服務等，港口的條件及設施設備是否齊備，如能容納的船只噸位、侯船大廳等，還要考慮交通的便利性。
郵輪港口的自然選址條件要求有合適的港岸線資源、航道條件、地形和地質條件，概括為所選港口的泊位岸線長度、最大泊位水深、泊位數量、最大泊位噸數，地形條件和氣候條件，上述幾方面都郵輪港口考慮因素；我國郵輪港口劃分為訪問港、始發(fā)港和郵輪母港三種類型，其中郵輪母港是真正以上的郵輪旅游，需要有發(fā)達的腹地經濟、較高的城市知名度、優(yōu)越的地理位置、完善的周邊設施條件，自然條件要求位于陸地海岸線上且直接與海洋相鏈接，其水深條件好，利于郵輪靠離港口，縮短航行時間，為符合未來郵輪“大型化”趨勢，港口最大泊位水深適宜為12m左右，最大噸數22萬噸以上；始發(fā)港和訪問港要求最大泊位水深適宜為10m左右，最大噸數15萬噸以上，始發(fā)港和訪問港實際是作短暫停留的港口，不具備到岸游的逗留條件，以及消費補給的能力。
3、大湖鎮(zhèn)的郵輪旅游項目建設探討
3.1、大湖鎮(zhèn)的自然條件
大湖鎮(zhèn)目前沒有港口，規(guī)劃中位于大德山南面的大德漁港仍待開發(fā)建設，大湖鎮(zhèn)的地處碣石灣，屬于淺灘沿海，其航道為人工開挖，航道長5200米，寬60米（最窄處），水深為-5.0米，全航段最淺為-2.0米；大湖鎮(zhèn)周邊有多個港口，其中汕尾港最大泊位為5000噸，紅海灣港最大泊位為70000噸，海豐現有港口最大泊位只有500噸；根據汕尾市的港口發(fā)展規(guī)劃，海豐縣內的華潤、甲湖灣電廠將拓建的港口泊位達到10-15萬噸，汕尾市的港口規(guī)劃開發(fā)正處于大發(fā)展時期。
大湖鎮(zhèn)地處汕尾市西南部，距汕尾市區(qū)約30公里，距海城45公里，距紅海灣內湖7公里，距陸豐市上英鎮(zhèn)6公里，周邊基本上是近幾年發(fā)展起來的縣鎮(zhèn)，經濟實力未能支撐起郵輪旅游的龐大配套服務。
3.2、大湖鎮(zhèn)郵輪旅游的設想
云頂海濱旅游開發(fā)項目位于大湖鎮(zhèn)山腳村，其海岸平緩，海床較淺，海域深度未達到郵輪港口的標準，再則周邊沒有現代城市的商業(yè)環(huán)境，現成條件不適宜建設大型郵輪港口，但從地方政府的發(fā)展觀念出發(fā)，開發(fā)郵輪旅游業(yè)還是值得探討的，關鍵是需要政府支持，政策開路，建議該項目從以下幾方面考慮：
（1）郵輪游項目的探討，可以在云頂項目的游艇游基礎上進行專業(yè)研究，從自然環(huán)境及客觀條件上探索其項目的可行性。
（2）結合大湖鎮(zhèn)的政府發(fā)展規(guī)劃，把大德漁港或其他港口的規(guī)劃與郵輪游項目一同考慮，在發(fā)展地方經濟同時發(fā)展多元化的旅游產業(yè)。
（3）政府協(xié)調利用周邊港口作為游輪碼頭，開發(fā)萬噸級以下游輪作內陸游和沿海游，帶經濟條件成熟再開發(fā)郵輪旅游。
（4）利用周邊港口作為郵輪停泊港，由云頂度假區(qū)開設游艇專門接送的海陸聯(lián)游項目，既可游歷周邊景點，又可到度假區(qū)休整小住。
3.3、大湖鎮(zhèn)郵輪旅游的審批
大湖鎮(zhèn)郵輪旅游項目可否落地，除了自然和客觀條件限制，關鍵因素是政府的支持，郵輪旅游的范疇很廣，可以從噸位級別上調整，也可以從其他母港中轉作短程周邊游，相關問題有待與當地政府進一步探討，此外，郵輪旅游項目還涉及的環(huán)保部門、海洋局、海關、海事部門、航運管理部門、旅游管理部門等等，需要共同磋商，爭取項目能夠申請立項。
第七章 云頂濱海旅游開發(fā)項目建設和運營
1、項目開發(fā)建設進度
云頂海濱旅游開發(fā)項目是一個龐大的系統(tǒng)旅游開發(fā)工程，要出精品，首先要做好項目的建設規(guī)劃，細化開發(fā)工程的各項工作，本項目在開發(fā)建設上采取“分段建設，分區(qū)營運”的策略，建設共分三個階段：
第一階段（2021－2022）：項目啟動及基礎設施施工階段；首先啟動土石方工程，包括公園場地平整、開挖人工湖，泳灘清理更換海沙，修整主干道及修筑區(qū)內道路，同時積極配合鎮(zhèn)政府等有關部門，盡快完成項目的環(huán)評控規(guī)和立項，促成高品質的海濱旅游度假項目通過審批，以解決云頂度假區(qū)的2000畝用地問題，項目正式立項建設并完成基礎設施施工后，正式啟動云頂度假區(qū)的開發(fā)建設，區(qū)內的主題公園、半山別墅（一期）、露營帳篷、以及游艇碼頭及輪渡棧橋、公共設施、園林綠化、環(huán)境整治等工程可同時進入招標設計。
第二階段（2022－2023）：項目建筑施工及部分試業(yè)階段；區(qū)內的公園、別墅（一期）、及游艇碼頭及輪渡棧橋、公共設施、園林綠化、環(huán)境整治等工程完成招投標工作進入施工；同時進行游艇會所及連貫棧道、海景酒店、半山別墅二期及山林養(yǎng)生館設計招標，以及啟動游輪碼頭的可行性研究和立項申請工作；另一方面，云頂度假村在具備接待條件和能力的前提下，利用露營、房車、民宿等設施，開始部分對外試營業(yè)，并加大云頂度假區(qū)的品牌打造，形成景區(qū)經濟效益、社會效益、生態(tài)效益的大幅提升。
第三階段（2023—2024）：項目完成首期規(guī)劃建設及正常經營階段；至此一期規(guī)劃的建設項目基本完成施工，個別單項將留待二期完成，包括建造三期精品別墅，增設游樂設施，以及游輪碼頭的設計審批工作，另一方面度假區(qū)進入正式經營、正常運作階段，要進一步完善各個景區(qū)的功能，經營上引入更多現代化元素、更迎合潮流的經營手法，達到品牌效益及經濟效益雙豐收，同時對一期項目進行評估，與地方政府共同研究，共同規(guī)劃云頂項目二期的發(fā)展。
2、項目開發(fā)建設管理
云頂海濱旅游開發(fā)項目為了保證項目的順利實施，在項目進入建設階段，將根據實際情況和集團要求，由開發(fā)公司于技術部門、監(jiān)理部門組成工程項目管理籌建處，進行分項設計、工程招標等工作，并由中標的建設單位作為總承包方負責單項的施工設計及組織施工，包括完成
（1）初步設計和施工圖設計，編制施工方案，組織建筑材料、機械進場，落實施工隊伍等建設準備工作；
（2）按照施工計劃和施工文件的規(guī)定，制訂施工進度計劃，組織文明施工；
（3）項目施工建設直至竣工驗收，編制竣工決算文件，完成項目結算審計，交付項目方正式使用。
3、項目同步運營管理
3.1、項目經營管理的主體
云頂旅游度假區(qū)在完成基礎設施建設后，將開展部分試營業(yè)，管理主體由云頂集團委派具國際酒店管理經驗的高層，組成云頂海濱旅游度假區(qū)管理公司，由其接手度假區(qū)的經營管理，并因應實際情況參與項目開發(fā)。
3.2、項目的員工招聘要求
云頂旅游度假區(qū)規(guī)劃經營所需勞動力，包括各類別員工1500-2000人，除高層管理、專業(yè)員工外，基層管理到當地技校招聘，普通員工基本上在當地招聘，由管理公司培訓上崗。
3.3、項目的前期運營規(guī)劃
云頂海濱旅游度假區(qū)的營運，基本實行邊施工邊經營的方式進行項目建設，在投資開發(fā)的同時亦要產生經濟效益，作為經營規(guī)劃則以三年建設期為第一階段，其項目的前三年運營規(guī)劃（見附表）附表：度假區(qū)前三年的運營規(guī)劃
第八章云頂濱海旅游項目投資及收益估算
1、云頂濱海旅游項目投資
1.1、投資金額
本投資項目總投額資180000萬元，首期投資60000萬元。
1.2、資金籌措
除申請政府有關的政策扶持減免外，全部投資資金由開發(fā)公司自籌。
1.3、資金使用和管理
公司將嚴格控制財政資金的使用，確保資金安全，?？顚Ｓ?，提高資金使用效益，按照國家政策和公司用關規(guī)定執(zhí)行。
1.4、資金投入和滾動開發(fā)
云頂海濱旅游開發(fā)項目投資，在堅持“滾動開發(fā)，均衡布局，維護生態(tài)，兼顧效益?！钡脑瓌t下，計劃做到“當年開發(fā)，當年見效，當年收益”。
1.5、建設投資估算表
建設投資估算表
2、云頂濱海旅游項目收益
2.1、投資項目收益表
項目一期前3年總投資約為6億元，投資項目基本上包括了總體規(guī)劃的八大景區(qū)的建設內容，其投資收益見附。
附表：一期投資項目收益表
2.2、收益表贏利分析
根據收益表，按一期投入6億元，年度估算收益xxx元，預計第xx年度開始盈利，后續(xù)經營中如操作得當則持續(xù)贏利。
2.3、二期投資開發(fā)安排
后續(xù)開發(fā)在經營過程中根據實際情況逐步增加投資，二期投資開發(fā)資金，按單項目分期分批投放建設。
2.4、云頂項目的企業(yè)效益
云頂海濱旅游項目的投資研究表明：項目的投資建設不僅盤活了當地經濟，還為企業(yè)帶來長期效益；作為集團企業(yè)在經營獲利的同時，其產業(yè)
鏈會充分發(fā)揮其贏利的連帶效應，是企業(yè)取得相應的經濟效益。
2.5、云頂項目需要政府支持
景區(qū)開發(fā)的操作具有巨大風險，除要求企業(yè)良好的操作水平外，更需要政府的大力支持，通過政府的護駕保航，使政策得到落實、效益得到體現，企業(yè)充滿生機，這是企業(yè)得到的最大財富。
第九章云頂濱海旅游項目的社會效益
1、當地資源投入及其收益
云頂度假區(qū)的自然環(huán)境屬于大湖鎮(zhèn)的當地資源，云頂濱海旅游項目的投資開發(fā)和建設經營，不僅為云頂企業(yè)帶來效益，同時為當地創(chuàng)造了財富，所產生的資產，包括客源市場、管理模式等無形資產，給當地留下了一筆寶貴財富。
2、社會、經濟效益評估
云頂景區(qū)項目的開發(fā)與運營帶動本地區(qū)工業(yè)、農業(yè)、建筑業(yè)、交通運輸業(yè)以及第三產業(yè)各行業(yè)的發(fā)展，據測算，當旅游業(yè)增長10%時，可以拉動農業(yè)增長8%、工業(yè)增長9.8%、建筑業(yè)增長0.2%、第三產業(yè)增長4.3%；本項目的開發(fā)可以加快村鎮(zhèn)經濟結構的調整和優(yōu)化步伐，盡快使村鎮(zhèn)的經濟發(fā)展步入良性循環(huán)，為國民經濟的發(fā)展創(chuàng)造無限的空間，該項目以國家和外商投資相結合的模式，有著良好的社會效益、生態(tài)效益、經濟效益。
3.項目的效益分析表
項目的社會效益，體現在稅收、就業(yè)、精神文明建設、帶動農業(yè)發(fā)展、產業(yè)調整等多方面，項目更直接為當地帶來了商機，創(chuàng)造了當地農產品、個體經營的生存空間，為當地的經濟帶來長遠的發(fā)展。
項目的效益分析表
第十章 大湖鎮(zhèn)云頂海濱旅游開發(fā)項目資源申請
有關大湖鎮(zhèn)云頂海濱旅游開發(fā)項目的立項相關審批，需要當地鎮(zhèn)政府大力支持，并予以實質性的幫助，讓項目早日實施。
1、項目立項申請
立項申請批準大湖鎮(zhèn)云頂海濱旅游度假村開發(fā)項目正式立項。
2、景區(qū)資源申請
景區(qū)經營管理權30年。
3、土地資源申請
土地申請旅游度假區(qū)建設用地2000畝，土地為合作開發(fā)性質，經鎮(zhèn)級政府批準，建設海濱旅游度假區(qū)。
4、相關政策的申請
4.1基礎配套到位：風景區(qū)道路網的拓寬、維護，電網、通訊網、供水、排污等基礎配套到位；提供項目建設的必要條件。
4.2稅費減免：景區(qū)首期開發(fā)建設為期3年，在開發(fā)期內給予稅費減免，以求景區(qū)順利完工，
4.3稅收減免：景區(qū)首期建設的第一年開始部分經營，在正常經營的三年內給予稅收減免的政策支持，以求順利度過“起步期”。
4.4資源傾斜：在景區(qū)運營的“發(fā)展期”（15年內），給予政策傾斜，以求資源匯集，形成合力。樹立景區(qū)品牌在國內的知名度、美譽度；
4.5行政支持：政府在地區(qū)法定文化節(jié)日與活動上以政策引導，旅游推介。
第十一章 結論及建議
1、從大湖鎮(zhèn)云頂海濱旅游開發(fā)項目建設的必要性來看，云頂項目是可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的要求，并具有促進當地經濟發(fā)展、資源可持續(xù)利用、維護生態(tài)系統(tǒng)良性循環(huán)、調整區(qū)域旅游產品結構和滿足城市居民游憩需要的功效。該項目的開發(fā)建設極具必要性。
2、從項目建設的可行性來看，大湖鎮(zhèn)云頂海濱旅游開發(fā)項目的實施有著一系列良好的條件：資源優(yōu)勢突出；區(qū)位條件優(yōu)越；客源市場潛力巨大；氣候適宜性好；生態(tài)環(huán)境優(yōu)越；當地領導高度重視；這些條件的具備，為大湖鎮(zhèn)云頂海濱旅游開發(fā)項目的順利進行提供了有力的支撐保證。
3、從項目建設后的預期效果來看，大湖鎮(zhèn)云頂海濱旅游項目開發(fā)可以達到保護生態(tài)環(huán)境和通過旅游開發(fā)促進當地社會經濟發(fā)展的要求，經濟效益、生態(tài)效益和社會經濟益極其巨大。
4、從項目本身來看，該項目指導思想明確，設計科學，財務分析合理，技術可行，符合項目設計的規(guī)范和要求。
5、從廣東省提出旅游業(yè)的全區(qū)域發(fā)展所給我司帶來的機會分析，大湖鎮(zhèn)云頂海濱旅游開發(fā)項目的批準建設,將讓大湖鎮(zhèn)以一個整體的形象出現在市場，有助于提升當地在國內外的知名度，同時也可以提升其整體競爭力。
汕尾市云頂旅游實業(yè)有限公司
2020年9月30日
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